盘点2005年的杭州楼市，任何数字都显得毫无意义了，因为在这一年里，楼市参与各方，都经历了前所未有的洗礼，都切切实实感受到了市场经济那双“无形的手”的威力。时至今日，讨论楼市是牛是熊，已无任何必要，我们所要做的，就是静下心来，好好梳理一下即将过去的一年里所发生的事，以及这些事情带给我们的启示。

　　价格一定会回归价值

　　经济学告诉我们，价格取决于价值，当价格严重违背价值时，市场经济那双“无形的手”，就会自动调节市场行为。2005年的杭州楼市房价，在市场经济的作用下，也是很自觉地进行了一番校正。

　　进行这番校正的始作者，是下沙开发区的一些楼盘。这些楼盘媒体称之为“低价入市”。其实，更确切地说，是楼盘价格向价值的回归。尽管下沙开发区在杭州是属于比较偏远的区域，但早在去年下半年，那里的商品房价格已被炒到5500元/平方米至6000元/平方米之间。宏观调控政策一出台后，那里的商品房首当其冲滞销。要利润还是要市场？一些新开楼盘非常明智地选择了后者。如天元公寓、梦琴湾、海天城等，这些楼盘推出的房价比去年的楼盘每平方米便宜1000元左右，而市场给予它们的回报，也是非常丰厚的。这3个楼盘，在杭州透明售房网上，都先后荣登过销售榜月度冠军、季度冠军。

　　房价的价值回归，不仅在下沙开发区进行着，还蔓延到滨江区、余杭区、三墩、城北、钱江新城等区域。在钱江新城出现了仅一街之隔、房价单价相差2000元的楼盘。在滨江区，倾城之恋首踏回归之路，新开楼盘单价比同区域已开楼盘便宜1000多元。在城北，一而再推迟开盘的文鼎苑，9月份开出了单价7900元的起步价，这个房价已经接近同区域二手房的价格了。在这些楼盘的带动下，杭州楼市除上城区、下城区等老城区一手房价格变化不大外，其他区域的新开楼盘价格，都进行了房价的价值回归。到了10月的房博会，房价的价值回归更是在一片“打折”声中，成为杭州房产商们的一次集体大行动。

　　市场永远是对的。在今年多变的楼市里，还有一批楼盘，如同股市里的绩优股一样，始终维持着坚挺的行情。这些楼盘就是分布在杭州老城区的“万元房”(每平方米上万元)。尽管在宏观调控政策刚出台时，这些楼盘曾经一度滞销，但很快销售形势峰回路转。为什么这些楼盘能在低迷的市道里，走出一波不错的行情？其实也是价值在起作用。这些楼盘都是地处市中心，周围大环境好，工作、生活都很方便，而且大多数都是品牌公司在开发，如绿城房产的深蓝广场、金都房产的金都华府、滨江房产的金色家园等，很多购房者就是冲着这些公司的名头去的。在楼市，优质优价也已慢慢地为购房者所接受。

　　没有只涨不跌的投资市场

　　如果把时间往前推360天，有人说杭州房价涨到头了，可能大多数人，至少当时市场的参与各方，不会相信。因为，当时有不少房产商把房“捂”住不卖；有更多的买房者，加入疯抢房源的队伍。

　　的确，在今年以前，杭州的房子一直好卖，杭州楼市行情一直走牛。如果我们分析一下杭州房价上涨曲线图，就不难发现，杭州房价走的是这样的牛市：缓慢上涨———急速上涨——疯狂上涨。在2000年前，基本上属于缓慢上涨期；2000年至2003年，属于急速上涨期；2004年开始至今年年初，属于疯狂上涨期。

　　这样一个几乎维持了10多年的牛市行情，给市场造成最大的危害是，市场参与各方形成了单一的思维模式，认为楼市只会涨不会跌，无论卖房的，还是买房的，都放心大胆地加快了入市步伐。难怪在杭州楼市，去年三外企业(外资、外地、外行)进入房地产业达到高峰；尽管房价高不可攀，买房的人仍络绎不绝，连一个房号，也有100多人去争购。

　　风险，也就是在这样的不知不觉中，被不断地积聚、扩大。所以，当政府出台“组合拳”时，当市场出现供过于求时，房产商不知所措了，买房人也没有方向感了。杭州楼市的成交量，从去年的一个交易日就有几百套，今年一下子降到平均只有50套左右的水平，最低迷的时候，只有10多套。而房源的日供应量(不包括萧山、余杭区)却是逐月上升，年底已到了1.7万套以上了。

　　今年的楼市行情告诉我们，作为一个投资市场，楼市也遵循有涨有跌的市场规律，对此不必过于大惊小怪，关键是市场参与各方要改变过去那种单一的思维模式，认清楼市的机会和风险，让杭州楼市更健康地发展。

　　供大于求格局形成

　　在今年的杭州楼市，发生过这样一件事：位于闲林板块的岸上蓝山，给二期购房者一个优惠价，结果招来一期购房者的不满，原因是一期房价比二期贵。这个看似十分简单的事件，其实反映出购房者一种很不成熟的心态。这种心态从个人的角度，可以左右一个人的购房行为；从群体的角度，就可能影响楼市的健康发展。

　　从本质上讲，楼市是个投资市场，它除了满足人们自住需求之外，还给人们提供投资、投机的机会。所以，看似不搭界的精神层面上的“心态”，其实对楼市健康发展非常重要。

　　对房产商来说，经过今年一年的洗礼，现在最需要改变的就是“牛市心态”。杭州楼市目前在售楼盘超过200家，今年销售形势还可以的有50家左右，大约有四分之三的楼盘处于滞销局面。这些楼盘的决策层们，很多还抱着牛市心理。其实我们只要对楼市后市作番分析，就不难发现“牛市心态”要不得：第一，政府多次强调仍须调控房价，所以房价往上走，决不会得到政策面上的支持；第二，市场供需已发生变化，供大于求的局面不可能在短时期里得到改变，市场供需关系也不支持房价上涨。“识时务者为俊杰”，搞市场经济，必须尊重市场规律，切不可拿企业的命运跟市场开玩笑。

　　对购房者而言，眼下也要改变患得患失的心态。过去不问质量好坏、疯抢房子的行为要不得，现在抱着“捡漏”的心态买房子，也是要不得。该出手时也要果断出手。

　　展望新年，杭州楼市的机会仍然多多，关键是市场参与各方都要摆正心态，只有把市场放在第一位，明年的楼市一定会比今年更精彩。