住进新房子，每个人都会感到高兴。说到物业管理，又有不少人觉得头疼。根据法律规定，业主如果遇到问题，要通过业主大会和业主委员会，与物业公司协商解决。如果业主对物业不满，可以将其“炒”掉。
但根据杭州市的有关规定，小区入住率达不到一定标准就无法建立业主委员会。对住在这些小区的业主而言，由于没有业主委员会，与物管公司发生矛盾时，维权道路变得十分艰难。
入住率未达标业委会成立不了
“我是杭州下沙区某个较为知名的大型楼盘的业主。小区楼盘共分三期建成，目前二期刚刚交付，基本上还没人入住；一期虽然是在2003年底交付的，但真正已经入住的业主也只有30%左右。我们这些已经住进来的人，很想早点成立业主委员会，业主们遇到问题时可以代表大家向物管交涉。”终于住进新房子的章先生，本打算好好行使一下自己业主的权利，但他与几个有同样想法的住户着手准备建立业主委员会时，却遇到了问题。“我们到小区物业管理处咨询了一下，他们说根据杭州的物业管理条例，我们小区住进来的人太少了，还不具备建立业主委员会的条件。”
这种情况，许多新建小区的业主也都遇到过。
根据杭州市有关规定，小区成立业主委员会，要满足如下两个条件之一：1.入住率达到60%以上；2.入住率达到30%以上，且物业交付使用已满两年。其中，所谓的物业交付使用满两年，指的是整个楼盘的物业。“我们小区的第三期楼盘要到2008年才交付，也就是说，在入住率未达标的情况下，我们一期业主在2003年到2008年这5年期间一切有关物管的问题，都无法通过业主委员会这个渠道来维权。”
对费用有疑问业主却无能为力
没有业主委员会，业主们住在小区里就遇到了不少麻烦。
“我花了12万元买了小区的地下车位。前段时间，物管处的工作人员向我们地下车位业主征收每月35元(一年420元)的车位管理费。大家认为，每个月35元的管理费用收得有点过高，因为地下车位除了供电外，从未有人来管理，这与35元的管理价格所应该提供的服务有一定差距。很多地下车位业主希望物管能对此作出合理解释。更让业主难以接受的是，如果地下车位管理费不及时缴纳，哪怕迟缴一天，业主手上持有的入车位的卡就刷不出来，业主就无法将车开进自己所买的车位。很多业主认为，业主已经花12万元买断了车位70年的使用权，物管公司没有权利通过使卡失效这样的手段来干预业主使用自己的车位!”章先生对物业的这种做法十分不满。
但物管公司也有自己的解释：地下车位24小时供电，而且还专门指派了几名保安轮流进行24小时的巡逻，并时刻有摄像探头进行监控，车位每周也要进行大面积的清洗，各种费用算下来需要收取这样的价格。至于刷卡入车库是为了更好地监控小区车辆的出入情况，保证它们的安全，不交费停车卡就失灵，是因为计算机系统软件本身的设置造成的。
双方公说公有理，婆说婆有理，没有一个机构可以出面进行协商，也没有相应的约束机制或公约，业主们只能通过社区网络论坛发发牢骚，还有一些就干脆通过拨打12345或找媒体来解决问题，把原本双方可以协商解决的事情搞得很僵。
业委会的难产挡住业主维权路
我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，即一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作是业主大会的职责之一。业主委员会的主要职责，就是代表业主与物业公司协商，维护业主的权益。业主如果对物业公司不满，只要按法定程序组织业主大会，有2/3以上业主同意炒掉物业即可，业主委员会根据业主大会决定，与物业公司解除合同，并选聘新的物业公司。
要做到这些，业主委员会是不可缺少的。
但实际上真正做到了业主自治的小区极少。据了解，即便在物业发达的北京地区，依然有2/3的小区没有成立业主委员会。
专家表示，业主委员会难产，除了因为对入住率的硬性规定提高了门槛，还因为开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益，往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立；三是由于缺乏自治传统，许多人对成立这种自治组织不热心；四是许多人买房子是为了投资，所以有些小区入住率不高。
另外，按照《物业管理条例》，召开业主大会会议，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。虽然这些规定看起来没什么不妥，但事实上，在一个大多数人彼此形同陌路的小区中，要凑足1/2的人数，也非易事。
由于业主自治组织的缺位或者无力，在发生纠纷后，业主往往难以通过与物业管理公司的博弈解决问题，而往往要寻求政府的介入——显然，这不是解决问题的良方。原本应当是业主们“公仆”的物业公司，却俨然成了业主们的主人，物业公司管理人员欺凌业主的事情时常见诸报端。
请居委会帮助调解纠纷
浙江浙联律师事务所的戴和平律师认为，目前未能成立业主大会的小区，就应该充分发挥居委会的作用，允许居委会代行业主大会的部分职能，从而拓宽业主维权的渠道。
业主在身份上都具有两重性，相对物业公司而言他们是业主，但相对居委会而言他们又是居民。业主通过业主大会维护自身权益是合理的，而居民通过居委会的居民代表会议同样可以维护自己的正当权益。居民和业主在概念范围上并不完全相同，前者不再包括业主概念中的开发商在内，因此，居委会在替居民维权的过程中就更有可能体现出公平公正。
居委会是拥有明确法律地位的自治组织，居民遇到问题可以向居委会反映，任何个人权利受到侵害都有权利要求居委会帮助解决，它不像业主大会那样维权还要有一定的人数或比例限制。
业主与物业签订临时公约
杭州市房产管理局物业监管处的有关负责人告诉记者，在业主和物业管理公司之间，业主委员会能够起到的作用的确非常大。在杭州，的确有部分住宅小区因入住情况不符合规定使得业主大会和业主委员会无法成立。物业监管处的负责人告诉记者，这样的情况属于“前期物业管理”的范围。
在这个阶段，业主如何维护自己的权益，又如何有效享受物业管理服务？这位负责人说，业主和物业管理公司的责权关系，主要通过开发建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，以及进行前期物业管理的物业管理企业和业主之间签订前期物业服务协议来保证。这些合同是业主与物业之间的临时公约。开发商应当在物业销售前将业主临时公约向业主明示，并予以说明。
所以，前期物业管理期间，一方面，购房的时候，业主要认真研读业主临时公约，明确有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。另一方面，业主要和物业管理企业协商签订前期物业服务协议，明确双方权利义务，这样就可以避免物业管理的纠纷。
前期物业管理如何收费
关于物业服务的收费问题，为了保障业主和物业管理企业的合法权益，2005年底杭州市物价局和市房管局联合出台《杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》。新《办法》从2006年1月1日起实施。
新的《物业服务收费管理办法》中规定了普通住宅小区前期物业服务收费的方法。根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。
普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业(或开发建设单位)按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据以上两个标准，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用6个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报，未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
