8月1日是二手房交易个税新政实施第一天，几乎所有的中介都门庭冷落。作为最早独家披露个税细则的媒体，当天，本报邀请了杭州13家知名中介公司的老总共同探讨个税细则和对二手楼市的影响，以及中介未来的出路。

　　调查

　　五成买家一年内仍打算买房

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司总经理马勤芬透露：8月1日也就是强征个税第一天来门店登记需求的客户达到了30多个，这个数字和平时相比虽然不算多，但在这个特定的敏感时间确实还是让他们稍感欣慰。

　　我爱我家在7月30日的一个客户购房意向调查中发现，虽然有51.2%的被调查客户表示近期打消了购房念头，但对于“一年后是否购房”的选择中，47.5%的客户选择了“是”。

　　而中原地产近日实施的一个对客户调查回访中，也有60%的客户依旧表示有强劲购房需求。裕兴房产总经理郑瑛则表示有近91%的卖家表示要继续卖房。

　　对此，业内人士分析认为：随着阶梯式购房理念日益被广大市民所接受，初次置业者开始把目光盯在了二手房市场上的中小户型。从这一次个税实施前二手房疯狂成交前的情况可以看出，房东在合理避税的同时，中小户型的购买力极其强劲。长期来看，国家宏观调控的目的就是打击投机者，保护自住需求。随着几次调控措施的深入，房价将逐渐调整至合理的价位，这些潜在的需求从未来一段时间内必将得到更充分的释放。

　　“旧房”新房一样俏

　　如果之前新房和二手房各被打了五十大板的话，那么个税的出台影响则主要聚焦在二手房市场上，坊间还有说法认为从某种意义上看，对新盘市场反而是个利好，因为二手房交易成本的提高很可能使部分购房者把目光转移到新房市场上。但与会的一些中介老总却持不同态度。

　　裕兴房产、金丰易居、我爱我家、盛世管家等中介的负责人都认为现在二手房市场的交易客户主要是初次置业者，交易的主力户型是60—80平方米的中小户型，而这些户型恰恰是新房市场中的断层。新房市场上单身公寓一般30—60平方米，而少量小户型也多在90平方米以上，更多的是100平方米以上的大户型。所以从短期来看，新房市场显然无法填补这一空间。

　　有需求的市场是会比较坚强的，而同时中介行业本身应变能力和危机处理上面也已经有了长足的进步，在个税新政消息出来的第一时间，很多中介公司马上回访客户和房东，沟通双方意向，并在办证方面配足人手应对交易高峰。

　　除了更为从容强劲地应对市场的变化，像裕兴房产、我爱我家等中介甚至有逆势扩张的想法。

　　观点

　　看多利空出尽是利好

　　21世纪不动产杭州区副总裁叶宏伟并不认为个所税政策出台，是对市场的巨大打击。相反，他认为“利空出尽是利好”，从税收这一块来说，契税已经是3%，营业税是5.6%，个税20%，利空通道已经达到顶峰，接下来，就是进入利好通道了。

　　浙江裕兴不动产经纪有限公司副总裁郑瑛深以为然，她觉得自己的心态比去年宏观调控政策出台的时候要好，因为心理承受能力变强。“利空已经出尽了，影响应该不会有想象中那么大”，她这么认为。

　　刚性需求依然存在

　　周强龙说，个所税政策可能会对楼市产生很大的影响，但无论如何，杭州的总体市场还是很好的，因为购买力和需求量都在。他说，8月1日之前，为何一天之内会有1000多人去开不动产发票？那是因为潜在购买欲望依旧很强。这些人可能在近段时间内不会购房，但长期的购买力依旧存在。华立地产市场部经理陈波认为，前两年，杭州的楼市气候太好了，大家都觉得很舒服，对个所税新政，市场需要适应，中介公司也需要“多穿衣服以防感冒”。

　　但从市场面来看，他估计买方和卖方市场都不会有大的变化，刚性需求依然存在。但估计行业会有一个优胜劣汰的过程。

　　中原地中介部总经理黄悦贤表示，个所税新政可能让市场在8月1日的前几天里，一下子透支掉了市场一两个月的交易量，但之后市场还是会好起来。浙江信义房产管理咨询有限公司总经理李延义以“弯道加速”理论来说明，就像跑步难免会碰到弯道，企业经营中也会出现挫折，但绕过这个弯道说不定就走得更快。

　　他举例说，在台湾楼市，曾经发生过这样的事情，房子从100万元降到了50万元，银行还有70万元的按揭，但杭州的楼市依旧健康，中介公司只是少赚一点，楼市需求还在，所以还是可以乐观一点。

　　看空

　　中介运营成本加重

　　中庆房产经纪有限公司总经理胡立峰提到了目前二手房中介公司的运营情况。他说，从2003年开始，杭州的二手房中介公司爆发性铺开，随之带来的是经营成本增加，二手房市场竞争激烈。以一个有两个开间的门店为例，如果要正常运营，即使不算上人员和管理成本，投入也起码要15-20万元以后估计中介公司的日子将更加难过。

　　对市场信心打击很大

　　杭州盛世管家房地产经纪有限公司营运副总经理徐丽娜坦言，在乍听到这个政策的时候，感觉像“当头挨了一棒”。

　　她介绍说，盛世管家从去年年初到现在，门店基本还没有赢利。其实，从去年开始的宏观调控政策，已经对市场产生了很大的效应。整个市场的交易已经以自住型为主，投资客已经不常见了，而买家年龄在30岁左右，卖家基本为改善型卖家，年龄在45-50岁之间，市场已经进入理性发展的轨道。现在出台个所税政策，对市场的购买信心无疑是沉重打击。

　　住商不动产浙江区部经理徐良芬坦言，对于个所税政策出台，她对市场的预期不会乐观。

　　提问

　　会不会退出中介行业？

　　周强龙认为，在一系列政策出台之后，楼市可能会进入几年的平稳发展期。在这段时间内，中介公司可能会吃不饱，但稀饭还是有得喝的，争取“少抽一点血”，保存实力，等待云开日出的一天。

　　股票中有逢低吸纳的说法，金丰益居会否趁此扩张？周强龙的回答是否定的，相反还可能关店。

　　浙江中大联合置业有限公司总经理郭瑞英表示，个所税开征，让她觉得自己站在了事业的十字路口，感觉相当无奈。那么，会不会退出这个行业？她说，那还不会吧。还是兵来将挡，水来土淹吧。

　　在座谈过程中，杭州各中介公司的老总表示，虽然道路曲折，但中介公司的品牌还是会继续维护，不会轻言放弃。

　　除了卖房，还做什么？

　　在市场整体遭遇寒流的情况下，中介公司将如何突破求得生存？

　　杭州外滩房地产交易网络有限公司董事长陈梦月颇为幽默：“在保证公司品牌和信誉的情况下，不管白猫黑猫，能抓住老鼠的就是好猫。而对于中介公司来说，当务之急是怎么样渡过难关，保存实力。”

　　为此，她准备独辟蹊径，跟银行合作做担保业务，同时继续发展为客户提供担保、代办三证等业务。

　　云天财富置业总经理助理骆俊军认为，云天在做好传统的出售业务的同时，对外会向租赁、销售代理这一块发展，“喝了粥还得挖点野菜”，对内则勤练兵，提升整体实力，以提高业务员的平均出单量。

　　对此，裕兴房产已经走出了很长一段路。据郑瑛介绍，在去年楼市宏观调控之后，裕兴房产就已经在几块业务上略有收益：比如裕兴做一手楼盘策划的天伦地产，在台州、江苏等案场已经接了不少项目，在商业地产代理这一块，最近也会有大的签约活动。另外，裕兴也会在租赁业务上投入更大的精力。(0320801)

　　链接

　　各地二手房个税细则

　　上海：普通房1%，非普通房2%

　　8月1日，上海二手房转让个人所得税如期开征。

　　上午11点，上海市地税局发布的《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》。核心内容为，无法出具原值凭证的房产，普通商品房按全额1%征收，非普通商品房按全额2%征收。其他符合108号文件规定的个税缴纳类型的交易，按差额的20%征收。

　　业内人士指出，上海细则关于五年以上“家庭惟一住房”的考核细则不明，可能导致五年以上房产均可变相免税。

　　北京：有两套标准

　　北京各区县地税局从8月开始对二手房交易执行两种税率：纳税人能提供房屋原值等凭证的，个税征收标准为应纳税所得额的20%；纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，征收额为住房转让收入的1%。

　　北京地税局还对此前一直有争议的开征时间进行了明确。地税局负责人表示，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件第二条规定从8月1日起执行，是指对房屋原值的确定以及扣除合理费用的政策开始执行的时间，而不是征收与不征收的时间界限。

　　广州：核准比例为1%

　　广州在从今年1月1日起便已实施二手房转让个人所得税的征收，而国税总局108号文件下发后，广州也是按时、严格执行。

　　至于核定征收的税率，虽然广州楼市内有传言称1%的比例过低、可能上调至2%，但有关人员表示，目前的执行比例仍然是原定的1%，暂时还不会调整。