小区重大事宜须经2/3以上业主同意方可执行。一个5000多户的小区不要说找个场地开会，单单把那么多的征求表送到业主手中，就是一件让人讨饶的事情了。如今，楼盘越建越大，亲亲家园100万平方米、翡翠城150万平方米……

　　在碰到选聘物业管理公司这样的事项时，必须经过业主大会的表决。一个只有几十或者上百户人家的小区还好办，大家找个地方，坐下来投个票就完事了。但是，如果是一个5000多户人家的航空母舰式的小区呢？想要召集这么多人，并且要小区2/3以上的投票权数同意，才能通过一个决议时，这个事情就不是那么简单了。

　　随着杭州新建商品房社区特别是郊区楼盘的交付，越来越多的大型小区开始出现，小区业主如何为自己做主这一问题，也慢慢浮出水面，并开始成为各个城区物业管理相关部门非常头疼的一件事情。

　　如何解决？今年10月1日刚刚开始实施的《浙江省物业管理条例》指出了一条道路，那就是以幢、单元或者楼层为单位，推举业主代表，然后由业主代表来统筹意见，以此来解决业主对物业小区内的相关事务关心不够、投票率不高的问题。业内人士指出，这种方式虽然并不完美，但在目前的情况下，也不失为一种不错的提议。

　　5000户的小区业主大会怎么开

　　主管部门发了愁

　　5000多户人家的小区，杭州有吗？有，拱北小区蚕花园就是。以后交付的小区更多，比如亲亲家园、翡翠城等。蚕花园包括永庆坊、永和坊、永兴坊、永宁坊和永安坊等的大社区，因为属于同一个物业管理区域，只能成立一个业主大会。目前，这个小区正处于召开首次业主大会的关键时刻。

　　根据物业管理的有关规定，小区在达到“房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上”或者“首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的”的条件之后，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助。而蚕花园的这个筹备组就是由社区党委牵头，街道的副书记亲自“挂帅”，阵容“豪华”。

　　为何如此慎重？樊莉是拱墅区房管局物业科科长，她说，这么大的一个小区，万一因程序不对或者其他原因出点错，推倒重来的话，不但前面所做的工作都前功尽弃，而且还有可能造成小区混乱甚至上升到社会矛盾。

　　“通过《业主公约》和《业主大会议事规则》等决议，必须召开业主大会。但小区太大了，召开业主大会不可能大家聚集在一起，找不到这么大的场地，也不安全。即使有场地，业主也不容易召集起来。比如有些业主长期在外地工作，或者房子是租出去的，或者房子长期空置”，樊莉说，所以蚕花园采取的是书面征求意见的形式，但把这么多的征求意见表一一送到业主的手中，并且一一回收，这个工作量对于只有10多个人的筹备组来说，是非常巨大的。还好在社区街道的支持下，即使是不在家的业主，筹备组也通过挂号信或者特快专递的形式，确保把意见表都送到业主手中。

　　首次召开业主大会，很多工作还是筹备组在做，但成立业主委员会以后，这些工作将由业主委员会成员来完成，他们能否承受如此巨大的工作量？小区的很多重大事宜又将如何顺利通过决议？樊莉显得忧心忡忡。

　　静等操作模式出来

　　众多巨型小区不敢轻举妄动

　　跟蚕花园已经“勇敢”迈出第一步不同，杭州很多巨型小区虽然已经达到了成立业主大会筹备组的条件，但却迟迟不敢出手。下城区房管局物业管理科科长金志韦笑言：“先看看蚕花园怎么操作，看看他们有什么好的经验可以借鉴一下。”

　　据了解，下城区也有5000多户人家的巨型小区，也是以经济适用房和回迁户为主。而金志韦介绍，北景园经济适用房小区更大，虽然它可以单独分为几个组团，但往往每个组团的户数就已经是一个惊人的数字了。

　　而随着很多新建商品房小区特别是郊区楼盘交付，巨型小区将越来越多。比如彩虹城，50万平方米；倾城之恋，23万平方米；风雅钱塘，32万平方米；春江花月，48万平方米；亲亲家园，100万平方米……动辄都是1000户以上，自住性的楼盘成立业主大会还容易一点，如果是投资型楼盘，那就必须要绞尽脑汁了。

　　对于巨型小区成立业主大会的操作难度，用金志韦的话说是：“不要说上千户，就是300多户就搞不清楚了。”

　　这样的担忧显然并不是杞人忧天，市中心的泰和苑前段时间就发生过因为业主不满物管费问题导致物管公司要撤出，虽然召开好几次业主大会，但迟迟无法统一意见，所以不能确定何去何从。据了解，这个小区的总户数还仅有360余户。

　　巨型小区如何决议重大事宜

　　省物管条例提供突破口

　　如何理顺业主大会成立以及召开的相关事宜，这个问题显然很棘手。根据物业管理条例的相关规定，业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加，也就是说，总户数5000户的小区，假如是5000个投票权数，到场的投票权数要在2500个以上。另外，业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。也就是说，假如要解聘一家物业管理公司，5000个投票权数的小区要有超过3334个投票权数通过，这是非常艰难的。

　　如何解决？《浙江省物业管理条例》第九条第二款专门就此作了原则性规定：“业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。”业内人士认为，省条例把业主代表如何议事用地方性法规确立下来，相信今后按照这个文件来执行的小区会越来越多。

　　而记者在采访过程中发现，按照这个方法来操作的小区其实已经存在。比如三塘桃园在业主委员会换届的时候，就采取了每个单元派一个代表的形式，由代表综合大家的意见，再拿到业主大会上去发表。据了解，这样的操作结果非常成功。

　　业内资深人士一壶认为，大的小区因为业主大会成立困难，所以业主往往无法通过业主大会方式，有效地表达意愿，维护自己的权利，业主的权利实际被架空。业主代表形式多了一道“传递员”的程序，但回收票容易集中，本幢、本单元的业主也容易熟悉，这对于业主有效维护自己的权益是非常有利的。(1220301)

　　链接

　　《浙江省物业管理条例》关于成立业主大会有关条例

　　1、如何计算业主的投票权数？

　　《条例》中规定业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。

　　2、逾期不参加投票业主的投票权数计票方式如何？

　　《条例》中指出逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　3、物业管理区域划分的依据如何？

　　《条例》中规定一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。