尽管对种种具体的调控政策已经有些“审美疲劳”，最近出台的新增建设用地有偿使用费标准提高一倍的消息，还是在国内地产界引发一波激烈的讨论。

　　在北京，有开发商和专家在媒体上断言：地价将因此上涨，在蝴蝶效应的带动下，北京房价很可能涨10%。

　　土地新政真的会推高房价吗？

　　需要指出的是，即使是全国等级最高的上海中心城区，所谓的新增建设用地有偿使用费翻倍后也只有每平方米140元。在杭州六城区(滨江、拱墅、江干、上城、西湖、下城)，新的标准是每平方米80元。

　　财政部、国土资源部官员纷纷表态，新政只是对政府收益的调整，房地产用地价格将不受影响。

　　争论声中，杭州是少数几个安静的城市之一。开发商说，我们埋头做产品，房价最后的决定权在市场手里，不了解真正的供求关系就没有发言权。

　　商品定价一般有两种方法：成本定价和认知定价。对于目前的杭州楼市来说，新开楼盘普遍采用的是一种认知定价，完全取决于开发商与消费者对楼市的预期，基本上与成本、利润没有直接关系。

　　把对房价的分析一味建立在成本的基础上，对作为特殊商品的不动产来说，很可能是一厢情愿的事情。如果一味咬定若干年之内房价一定涨，既可能忽悠了购房者，也可能忽悠了自己。

　　比北京早两年迎来房产高潮的杭州，这一次也似乎比北京更早地体会到了其中的真谛。

　　杭州楼市，此时静悄悄。

　　杭州一亩地多缴二万七增收土地有偿使用费不会影响杭州房价

　　从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。

　　与许多直接对房产品交易进行调控的政策不同的是，这一次，调控的利剑指向了土地管理。

　　财政部综合司司长王保安表示，这项政策主要是传导一个政策信号：政府加强土地管理，促进土地的节约和集约使用。随着这项政策的落实，对促进土地节约利用，抑制固定资产投资增长将有明显效果。

　　自从房价连年上涨以后，地价与房价之间的因果关系众说纷纭。有人说是地价涨导致了房价涨，也有人认为是房价涨才导致了地价涨。

　　那么此次新增建设用地土地有偿使用费标准翻倍，又将对房价带来什么影响呢？

　　财政部的说法是，当前我国地价主要由取得成本、开发成本、政府收益三部分构成，而新增建设用地土地有偿使用费的征收对象是各级地方政府，并非房地产开发企业。这一费用只是政府收益中的一部分。因此，提高新增建设用地土地有偿使用费对地价影响甚微，房地产用地出让价格将基本持平。

　　然而，开发商的说法却要复杂得多。在新政出台的第三天，就有北京开发商在媒体声称，房价将因此上涨10%。

　　真的如此吗？

　　新政意在节约用地 每亩地多缴数万元

　　问题的关键是何谓新增建设用地土地有偿使用费，新政意味着地方政府或者开发商要多交多少钱？

　　国土部门认为，一些开发商，甚至所谓的地产分析专家，对新增建设用地有偿使用费存在有意无意的“误读”。

　　根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(下简称《通知》)，新增建设用地是指“农用地和未利用地转为建设用地”。也就是说，并不是所有可供招拍挂的土地都要缴纳这笔费用。

　　而这里的建设用地主要是指工业实际用地。

　　新一轮全国性的土地调控起始于今年9月。9月17日，国土资源部政策法规司司长甘藏春透露，如相关措施全面推开，征地补偿安置费也将提高1倍，城镇土地使用税将提高2倍，耕地占用税征收标准也将有所提高。“不同用途地价受影响不尽相同，房地产用地出让价格将基本持平，工业实际用地的出让价格将提高40%到60%。”

　　10月，国土资源部更是急电各地，对工业用地(特别是工业开发区土地)出让价格进行调查。此前，国土资源部土地利用司负责人曾特意赶赴我省湖州市，实地调研吴兴区织里镇工业用地拍卖情况。工业用地招拍挂，箭在弦上。

　　新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。

　　新的征收标准到底是多少呢？

　　在《通知》的附件中，三部委根据各地行政区划变动情况，相应细化了新增建设用地土地有偿使用费征收等别。

　　我省最高等级是四等，分别为杭州市的滨江区、拱墅区、江干区、上城区、西湖区和下城区，以及宁波市的海曙区、江东区和江北区。一至三等基本上都是上海、北京、广州和深圳的中心城区。

　　即使是我省的最高等级，目前，杭州6个主城区新增建设用地有偿使用费的执行标准也不过是每平方米40元。从2007年1月1日起，征收标准将提高至每平方米80元，从原来的每亩2.67万元，提高到每亩5.33万元。

　　此外，萧山区为七等，从每亩1.6万元提高到每亩3.2万元；余杭区为八等，从每亩1.4万元提高到2.8万元。

　　杭州楼市仍处调整期 “蝴蝶效应”难以引发

　　新增建设用地有偿使用费翻倍的消息甫一出台，在北京、上海等地引起了热烈的讨论。北京一些开发商甚至提出，北京市区的房价将因此上涨10%左右。

　　中国社科院城市发展研究中心主任牛凤瑞认为，土地有偿使用费提高将在一定程度上对地价上涨起到作用，但是需要较长的时间才会从房价上表现出来。

　　而国土资源网土地咨询服务中心总经理冯晖认为，提高土地有偿使用费会导致地方政府丧失一定的土地利润，地方政府会将这部分损失转嫁到土地成交价格中。

　　那么，对于杭州楼市来说，新增建设用地有偿使用费每亩上涨1.4万元至2.67万元，将会带来什么影响呢？

　　记者从国土部门和开发商中了解到，比较一致的看法是，根据目前杭州的土地供应和一手房市场的情况，新标准对地价影响甚微，房地产用地出让价格将基本持平。

　　“首先，这个新增建设用地有偿使用费，辗转反映到房价上来的占比比较低。杭州楼盘的楼面地价普遍在每平方米3000元以上，而这个有偿使用费折合到地价上来只不过是每平方米十几元，不足以对地价构成显著影响。其次，可能更重要的是目前杭州一手房市场基本情况已经是供略大于求。”滨江房产副总经理朱立东认为，“对于杭州来说，有偿使用费翻倍不会对楼市产生大的影响。”

　　作为杭州楼市的销售冠军，滨江房产今年一直活跃在土地出让市场上，朱立东的看法基本上代表了杭州开发商的主流意见。

　　顺发恒业营销部经理钱向军认为，“去年以来，各种调控政策接二连三地出台，开发商和消费者都有些麻木了。对于许多开发商来说，第一要务是埋头做好产品本身。”

　　朱立东特别强调了“市场基本面”。一项政策出台以后，最后能起到怎么样的效果，离不开市场基本面的作用。

　　在北京，近段时间房价持续上涨，《通知》出台后，媒体对于土地市场有可能涨价的分析，最后会影响到消费者对楼市的预期。本来是个很小的影响因素，在房价连连追涨的市场环境下很可能会被放大。

　　有业内人士用“蝴蝶效应”解释北京房价有可能因此产生较大幅度的上涨。“蝴蝶效应”是气象学家洛伦兹1963年提出来的，其大意为：一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶，偶尔扇动几下翅膀，可能在两周后在美国德克萨斯引起一场龙卷风。“蝴蝶效应”说明，事物发展的结果，对初始条件具有极为敏感的依赖性，初始条件的极小偏差，将会引起结果的极大差异。

　　一些杭州开发商认为，杭州和北京的市场基本面差别迥异，杭州不会产生较大的影响。

　　一项调控政策反而会助涨房价的事实，在杭州其实也曾出现过。杭州曾经率先出台二手房交易强制征收20%所得税的政策，其初衷是为了抑制房产投资和房价。而当时杭州市场上投资需求和自住需求都很强盛，供不应求，最后反而在客观上助涨了房价。因为，投资者把这部分支出“转嫁”给了购房者。

　　阳光顾问地产分析师周臻认为，与一手房市场类同的是，今年以来杭州土地市场土地供应也相当充分，到年底更是有14宗土地一次性出让。只要不存在地荒，地价还是会比较理性的。单单有偿使用费的翻倍，不会产生工业用地成本“转嫁”到商品房用地的结果。

　　“杭州楼市现在处于恰好的位置，既不是过热，也没有过冷。无论是开发商，还是购房者，对市场都有着越来越理性的判断。”周臻说。