昨天下午的杭州土地市场再次上演了疯狂的一幕。备受关注的杭政储出[2007]37号、38号终于名花有主，金都房产分别以9688与6980元/平方米的楼面价，将这两块土地收入囊中。而此前，该板块出让的最高楼面价也只有4620元/平方米。

　　明天，位于转塘镇的杭政储出[2007] 43号、44号地块也将在杭州市公共资源交易中心挂牌出让。这两块地与昨日被金都摘得的两块地东西相连。性质与37、38号地块一样，住宅(设配套公建)用地部分面积达到113.63亩，另有10.86亩的分摊商业用地，容积率也为2.0。

　　天生丽质的之江板块，终于将结束持续了很长一段时间的房源稀缺状况。2004年8月，杭州市政府把转塘镇纳入之江度假区，使度假区面积扩大至50.68平方公里。业内人士指出，如果说九溪玫瑰园和南都高尔夫别墅已经是之江板块的经典，那么将来的房源已经不具备对稀缺资源寡占的要素，而且由于政府对容积率的控制，之江板块的项目定位为中高端比较适合，要做出传世经典的豪宅多少有点儿先天不足。

　　之江板块高端产品云集

　　“九溪玫瑰园的一套别墅报价都到3500万了，还有人要买，结果倒是房东不愿意卖了。”

　　“九树的房子真好啊，就是太贵了，买不起啊……”

　　“阳明谷就是要做一个纯粹的城市独栋，我们的客户群也是很纯粹的高端人群。”

　　从经典的九溪玫瑰园，到小众化的九树公寓，从卖出2500万元天价的阳明谷，到“单价可能最高卖到5万元”的新盘沐桥，之江区块的楼盘，几乎个个都宣称要做“高端产品”。先不说这些房子的品质如何，首先，价格一定是贵的。

　　在杭州透明售房网上可以看到，九树公寓的可售房源仅剩11套。对于这样一个总价过千万元的豪宅项目来说，可以称之为业绩斐然。

　　与此同时，以84073元/平方米的单价撼动整个杭州楼市的阳明谷，刷新了杭州一手住宅成交的历史最高价。而同样是位于之江的公元沐桥，虽然尚未面市却已经注定要在杭州的豪宅史上留下一笔。这个精装修的点式公寓每平方米的预期定价2.5万-5万元不等，其多层公寓主力户型在335平方米，总价也逾千万元大关。今年7月20日开工的新帝朗郡，规划设计是以TOWNHOUSE和高层景观公寓为主，定位高端。所以，整个之江的豪宅将在今、明两年集中投放。

　　纵观这几年的杭州楼市，从绿城九溪玫瑰园开始，杭州的豪宅便开始了售价逾千万元的历史，单就之江板块而言，新盘似乎个个都开始标榜自身的“品质高端”。可以说，如果没有这样优越的自然资源，也无法成就之江板块如今豪宅云集的局面。

　　环境优越却非稀缺资源

　　去参观过九树公寓样板房的人多半是对它的设计一见钟情。截至8月29日，九树公寓在杭州透明售房网上的可售房源仅为11套。三周前，它的可售房源还有21套。

　　在近期的杭州楼市，有两个高端楼盘的风头明显盖过九树公寓。首先是中都青山湖畔。该项目的三期水岸风华组团三期共推出97套别墅和32套排屋，单价约为14000元/平方米，主力户型均为420-480平方米，少量房源的最高总价在2000万以上。在尚未展开宣传，甚至没有楼书介绍的情况下，很多客户仅凭看到的户型和设计风格就当场下单，该楼盘刚刚领出预售证的20多套房源基本售罄，总销售额达到1个多亿。

　　还有绿城的千岛湖度假公寓。该楼盘25日开盘，刚刚开出222套房源，开盘三天售出183套，而均价已经达到了很多人觉得不可思议的17000元/平方米。

　　有人用“离尘不离城”来形容之江板块，其地理位置与自然环境的优越性可见一斑。但与青山湖和千岛湖相比，之江板块的自然资源虽然优越，却并不具备相当的稀缺性。

　　“杭州本来就是个自然条件非常优越的城市，城西的环境是典型代表。”一位对之江板块非常熟悉的业内人士指出，之江的自然环境非常优越，却不属于稀缺资源。“之江这个板块的楼盘卖出了占有稀缺资源的价格，但实际上没有哪个楼盘实现了对稀缺资源的寡占。而且之江板块的土地供应也非常充足，这样的价格显然是背离了它应有的价值。”

　　未来房源不会稀缺

　　之江国家旅游度假区是全国12个国家级旅游度假开发区之一，区内有丰富的山景、水景和绿地，自然环境十分优美。在很长一段时间内，之江旅游度假区只有樱花小筑一个楼盘。2004年8月，市政府把转塘镇纳入之江度假区，使度假区面积扩大至50.68平方公里。这使得之江板块的土地供应稀缺的情况大大改观。虽然之江板块目前的可售房源还不算太多，下半年上市的也只有赞成·岭上和公元·沐桥两个楼盘，但是从较长一个时期来看，大量的后续土地供应，使得之江板块的房源不会稀缺。

　　早在今年年初，杭州市的政府门户网站上就明确公示，之江度假区的用地储备充分。之江度假区包括转塘镇旅游用地、住宅用地已储备4000余亩，其中可以直接招拍挂的土地达到700多亩。该区块的拆迁工作也从去年5月启动，为下一步发展腾出了空间。

　　6月初，杭州市规划局开始公示转塘镇区单元、之江度假区管理单元和双浦单元的三个控制性详细规划。这次公示的储备宅地集中在之江度假管理单元和转塘镇区单元内，其中，之江度假管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层住宅。转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。

　　西湖区政府的规划与前景中也明确指出，西湖区不像其他行政区，土地紧张。西湖区尚有一定的闲余用地，如何开发利用，需要好好考虑。

　　2.0土地容积率之得失

　　本周出让的四块转塘镇土地容积率均为2.0，这和之前赞成岭上等项目拿到的土地保持了一致性。然而多数业内人士对于这样的容积率设置持否定态度。

　　中都置业的常务副总刘强表示，“2.0的容积率明显是不合理的。这样高的容积率，至少做小高层是难免的，否则成本太高。过高的容积率会破坏之江板块的天生丽质。”

　　对此，临安金基房产的总经理冯克宇也持有同样的观点：“之江这个区块的自然条件的确非常优越，最适合做的是别墅类产品。政府推出的土地容积率偏偏是在2.0，短期来看财政收入是高了，但是其实从长远的规划来看，是对之江区块风景的一个破坏。这么优美的环境中矗立着密密麻麻的高层小高层公寓，明显是不和谐的。”

　　对此，转塘区块某开发商的话多少透着一丝无奈：“其实这样的容积率的确是不适合的，但是国家本身是不主张造排屋和别墅的。我们拿到的地块就已经是这样了，总不能让我们全部造低容积率的房子，这样我们分摊到每套房子的成本就太高了。”据了解，公元·沐桥虽然尚未开盘，但是已经确定的规划方案中，除了138套的多层公寓外，还有数百套的小高层公寓。

　　一位不愿意透露姓名的开发商表示：“转塘下半年还会推一些土地。我们是很想去拿这几块地的。因为现在已经开发了一个项目，如果能拿下这个项目旁边的地，不仅可以做大我们的品牌和规模，而且实际的开发成本是相对降低的，因为大量的前期准备工作在现在的这个项目里面已经完成了。”虽然看好之江板块的发展前景，但是他显然还是有着自己的担心：“拿地的财务成本我们还是要经过严格核算的，这样的区块，这么高的容积率，对层高又有限制，其实做产品还是有一定难度的。”