“对决”前战

　　有很多人都说，住在杭州是幸福的，因为杭州的水多。且不说闻名天下的西湖、壮阔的钱塘江，单是“城市绿肺”西溪湿地、白鹭分飞的青山湖、千年古运河和湘湖，就已经令人神往。而近两年， “秀水甲天下”的千岛湖，也渐渐走入杭州人的视野。

　　与此同时，一大批临水而建的水景豪宅开始崛起。已经上市的有金色海岸、东方润园、绿城千岛湖度假公寓、青山湖畔、大华西溪风情等，还未上市的有绿城留庄、阳光海岸、天都城别墅等，它们占据着城市绝佳的水资源，大多售价不菲，却备受金字塔尖的人追捧。

　　江景，湖景，哪种资源最为稀缺？水边，是造公寓合适还是造别墅最合适？是天生丽质的自然资源重要，还是后天修养的人文气质关键？上周，早报组织了杭州房产界一批水景豪宅的开发商代表，在杭州烟波荡漾的西子湖畔，进行了一场水景豪宅的“江湖论剑”。

　　高峰对决之1

　　江景VS湖景，哪个更稀缺？

　　对决话题陈述：

　　杭州的水不少，西湖、钱塘江、青山湖、运河、西溪湿地、富春江，还有千岛湖，业内专家认为，不同的水资源应该进行不同的功能分区，产品也应该日益分工细化。

　　购买水景豪宅，不应该仅仅考虑它是一种居住的产品，而应该考虑到它的升值性和抗跌性，真正好的房子，市场好的时候能够持续走上升通道，市场不好的时候也具有相当的抗跌功能。这就要看它的资源是不是具有不可复制性。那么，在杭州，哪种水资源更为稀缺？是湖景还是江景？

　　刘强：杭州之前一直围绕西湖在做文化，但是西湖作为一种公共资源、旅游资源，周边不可能大规模地开发，这就没有什么可以讨论的。

　　钱塘江的水资源是否稀缺，与政府的导向很有关系。因为它很长，很宽，如果土地投放量过大，那么会影响它的稀缺性。青山湖以前看起来比较远，但是现在杭徽高速开通，到杭州主城区也只要30-40分钟，变成了一个杭州的自有之湖，度假、自住皆可，并且成片开发，已经形成了一股集中开发的浪潮。像大华房产等老牌房产，已经打算在青山湖大做文章，青山湖将来可能是长三角的黄金宝地。千岛湖“秀水甲天下”，是山水资源的代表，也是休闲度假的第一选择。

　　李晓桃：钱塘江确实比较长，但是为什么江边的房子有的卖7000元/平方米，有的能卖3万元/平方米，为什么？如果绿城的千岛湖度假公寓不是绿城在做，价格能卖17000元这么高吗？不好说。所以，同样类型的水景也有不同的地段，同时不同开发商的品牌，它的价值也不一样。

　　比如说，东方润园的江景，是位于钱江新城的核心区域，具有地标性质，核心区域配套齐全，交通方便，发展潜力很大。这个楼盘去年没有样板房的时候，就吸引了很多客户购买，为什么？产品本身的营造很重要。只有天生的自然资源加上区位特殊优势，再加上产品本身的营造，三方面契合，才能打造出真正的水景豪宅。

　　王一兵：湖景和江景应该是两个截然不同的概念，是有区别的。一般来说，湖代表着宁静、和谐；而人们说起江，会想到大江东去浪淘尽、千古风流人物，有一种奔腾大气的感觉，给不同心境、不同层次的人不同的感受，也是“萝卜青菜各有所爱”，比不出一个高下来，关键是在不同区域造出不同的房子。

　　赵菲：从居住的舒适性上来说，湖更有人文的感觉。中国传统的一种气质，特别是江南的文化气质，都是内秀、典雅、不张扬，有底蕴的，这跟湖那种很安静平和的特征更为类似。

　　严明：湖给人的感觉非常宁静。钱塘江虽然开阔，但是住在湖边给人一种心灵归属感，这是山水复合的秀美。香格里拉这个项目，蓝月湖像是镶嵌在秀美山水中的一块碧玉，天生就是一个豪宅胚子。它是处于一个以低丘陵为主体的地块，别墅分布其中，便于人们与自然的亲近。项目中有三块水域，而且北山南水的好风水区域丰富，这也是我们临水别墅销售特别好的一个重要原因。

　　高峰对决之2

　　自然水系VS人工湖，哪个更诱人？

　　对决话题陈述：

　　西湖、千岛湖、青山湖、钱塘江，跟这些水景比起来，位于杭州东北部的天都城，其小区100多亩的人工湖，显得有点不那么自然，对此，王旭飞打比喻说，目前天都城好比是一锅法式浓汤，现在味道已经基本上出来了，并且还是挺不错的。那么，到底是清汤好喝，还是浓汤的香味更浓郁？

　　孙静：相对于原生态的自然资源来说，人工湖人工雕琢的痕迹太浓了，这就是清汤和法式浓汤的区别。从这一点来说，有自然资源的，比起那些没有资源的开发商做产品要容易很多。比如说，我们的青山湖81号，只要顺其自然就可以了。

　　王旭飞：光有资源是不够的，还要看你怎么收拾它。在我看来，清汤和浓汤都是汤，只是口味不同而已。其实纯粹的自然是很少的，你说西湖是人工湖还是天然湖？千岛湖是人工湖还是天然湖？不好说。我们应该做的，是充分利用资源，并且营造出资源。当然，这种营造是建立在自然资源的基础上，加以改造、加工、提升，寻求与自然的重新协调、整合，以资源为先导，再把房子盖上去，这才是最重要的。

　　高峰对决之3

　　自然VS人文，哪个更关键？

　　对决话题陈述：

　　到底是“天生丽质”的自然资源重要，还是后天“素质修养”的人文气质更令人折服？

　　赵菲：水景豪宅的基础自然是要有非常好的景观资源，因为客户买这样的房子，基本上都是出于对自然资源的一种渴望，但是光有自然资源是不够的。现在的富人已经越来越注重文化品位，一个项目是否具有人文气质，已经成为衡量它是否是真正的鼎级豪宅的标准。

　　王旭飞：豪宅是需要有气质的，这种人文气质主要分成两大部分，分别是文化的传承和积累。杭州对别墅的认识源于欧美，而对中国文化的挖掘是这两年才兴起的。人文气质不是短期内就可以形成的，而是要靠长期的沉淀和积累。同时，所谓物以类聚，人以群分，“三年出一个富翁，三代出一个贵族”，气质的形成还要看住在里面的是什么样的人。

　　高峰对决之4

　　城市VS近郊，地段对豪宅有多重要？

　　对决话题陈述：

　　到底是空气清新、环境优美的郊区别墅更有吸引力？还是可尽享零距离都市繁华的城市住宅更有诱惑力？

　　王旭飞：我们讲自然资源的稀缺性，谈到只有住在水边居住的灵性才能体现出来，其实这个稀缺性还包括水资源与城市的关联性，这也是资源的一大因素。

　　这里举一个例子，上次我去三峡，看到了非常美丽的风景，那里的山水可真是好啊。但是这样的想法遭到了当地人的嘲讽：“好什么好，穷山恶水而已。”试想一下，如果买包方便面都要跑10里路，车也开不进去，这样的水景住宅你有兴趣吗？这只是说明了，没有城市的背景，谈山水是没有什么意义的。

　　比如说，天都城所在的杭州东北部，到杭州主城区才40分钟，从时间成本上，比青山湖要更有诱惑力。

　　刘强：现在中都青山湖畔85%的客户都是杭州人。

　　王一兵：买别墅的人是不太会考虑公共交通的。

　　李晓桃：应该说客户是各取所需，并不是他们买了远郊的别墅就不买城市里的豪宅了。比如说东方润园就有很多客户，是原来住过别墅，但是因为交通不太方便，又回到了城市中心。当然也有一些客户，先买了东方润园，以后还想买郊区别墅的。

　　王旭飞：住豪宅的人，从目前来说还主要是城市里的人，对城市生活的认可和习惯，还是很根深蒂固的。他们的生活方式的改变，要真正从城市住到郊区去，需要一个过程。豪宅的价值，隐藏于其中最核心的是与城市之间的关系。这种关系受制于经济发展的水平，交通配套的改变等各方面因素，所以需要有前瞻性的看法。许多前几年还是郊区的区域，但现在已经是城市中心了。只有那些既能享受自然资源，又有城市背景的区域，才是有发展前景的。

　　严明：由国外的房地产发展历史我们可以看出，以后更多有经济实力的城市精英会选择住到城市外面去。而相对于市区来说，有山水资源的房产品其实还处于一个价格洼地。同样是一万多的价格，你在市区绝对买不到有这样山水资源的房子。而拥有天然山水这种稀缺资源房产品，以后的升值潜力也是非常大的。

　　高峰对决之5

　　公寓VS别墅，水边更适合哪种豪宅？

　　对决话题陈述：

　　目前杭州市场上的水景住宅产品，大多是低密度低高度的别墅，以独门独院、环境清幽见长。但是最近的两年，别墅不再是顶端房产品的代名词，特别是随着金色海岸、东方润园、绿城千岛湖度假公寓等新兴高档住宅的兴起，而它们最为明显的一个共同特征是它们无一例外都是高档公寓。那么，真的是水景别墅已经过时了吗？

　　李晓桃：国外很多真正的豪宅都是城市中心的高档公寓。因为相对于近郊的别墅大盘来说，高档公寓往往位于城市核心地段，也就意味着，可以共享城市中心最为完善的配套，这对于居住性来讲，是很重要的。而近郊的别墅大盘虽然幽静，却也往往失去了便利的交通、家门口的配套，这是很重要的一点。

　　胡兴涛：绿城千岛湖项目为什么要造成公寓，那是因为集团的老总认为，千岛湖的资源很稀缺，应该把好的资源尽可能地让更多的人分享。这个产品适合有钱人去度假，地段与城市关系也很紧密，就在城市最中心，所以做公寓更适合。同时，公寓度假更方便一点，因为可以遇到不同的人、享受不同的新鲜的生活。如果是别墅，度假的成本就会比较高，比如说先要提前找人打扫卫生，一个人过去住着太孤单，还要拉一帮朋友过去，度假也不见得那么放松了。

　　赵菲：看湖，还是平视或从低处看感觉最好。如果是湖边造房子，按照常理来说，还是比较适合造亲水的低层住宅，除非湖面非常大，否则并不是很适合造高层。但是如果是千岛湖这样的湖景住宅就要另当别论。因为它的湖面比较大，视野比较宽，住在公寓里能够看到远处静止的湖面，感觉还是很不错的。

　　王一兵：一般来说，湖边的建筑会以小巧、精致见长，比如说以前西湖边的建筑有规定，不能超过26米。而江边的建筑，则会更讲究气魄，要求外立面层次丰富、立体感强，与江水滔滔的气质相吻合。比如说上海黄埔江边的房子，建筑立面造型多样，以点式为主，形成了一道独特的风景，非常漂亮。

　　刘强：在国外很多地方，湖边也是限制高层的。而在江边的住宅就很有气势，立体感很强。

　　但我个人觉得，千岛湖更适合做公寓。因为如果那边成片做别墅，那就与距离杭州主城区更近的青山湖形成PK，虽然现在因为市场整体回暖，几乎所有的房子都卖得好，但是今天的市场并不等于明天的市场，如果做别墅的话，因为总价高、度假成本高，加上其交通上的优势无法与杭州另外的近郊别墅相比，所以在市场不好的时候可能抗跌性更差一点。相反，公寓因为缩小了总价、强化了度假概念，把容积率做上去，反而利润能够做得更高。

　　高峰“对决”出场人物：

　　李晓桃(杭州欣盛房产副总经理)

　　刘强(浙江临安中都置业有限公司常务副总经理)

　　王旭飞(浙江天都实业有限公司副总经理)

　　胡兴涛(杭州千岛湖绿城投资置业有限公司营销部主管)

　　王一兵(浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司总经理)

　　严明(浙江新湖房地产集团股份有限公司总经理助理)

　　孙静(杭州青山湖锦诚置业有限公司销售总监)

　　赵菲(宋城集团董事长助理)

　　苏亚萍(大华房产副总经理)